Diskussionspapier zur Entwicklung von Flächen für Wohnraum

Mögliche Richtlinien für Entwicklung von Wohnbauland

Ankaufmodell

Vordringliches Ziel beim Ankaufmodell ist, 100 % der Fläche in städtischem Besitz zu haben, bevor das Bauland entwickelt wird. Um den Anreiz für den Verkäufer dennoch zu erhalten, wird der Verkehrswert beim Verkauf angesetzt (z. B. Bauerwartungsland). Folgerichtig haben Stadt-eigene Flächen eine höhere Priorität bei der Bearbeitung von Bauleitverfahren.

Aktive Flächenpolitik

Wie es andere Kommunen zeigen, ist der Erwerb zielführender Flächen strategisch zu betreiben. Das kann zum einen über Kauf aber auch für Grundstückseigentümer eher interessant über den Tausch von Flächen erfolgen. Strategisch kann sich auch der Kauf von zunächst abgelegenen Flächen erweisen, wenn sich diese besonders für Tauschgeschäfte eignen.

Erbbau für die Stadt

Grundstückseigentümer können zur Bereitstellung von Flächen auch motiviert werden, wenn die Eigentumsübertragung zeitlich begrenzt ist. Das kann auch im Rahmen eines Erbbauvertrages zwischen Eigentümer und Stadt gelöst werden.

  1. Für Flächen im Außenbereich (Flächen nach § 35 BauGB) wird Planungs- und Baurecht nur geschaffen, wenn die Stadt Friedberg im Vorfeld von jeder/m privaten Grundstückseigentümer/in neben den künftigen Grün- und Erschließungsflächen mindestens 40 v. H. der Nettowohnbaufläche zum Verkehrswert sei es als Realwert oder als Miteigentumsanteil erwerben kann. Der Verkehrswert wird durch ein Gutachten des Gutachterausschusses ermittelt unmittelbar zum Zeitpunkt des anstehenden Verkaufs.

Mögliche Option:
(Die künftigen Erschließungsflächen, Grünflächen und sonstige öffentliche Bedarfsflächen hat der Grundstücksbesitzer im Verhältnis der verbleibenden Nettobaulandfläche unentgeltlich zu überlassen)

Der städtische Anteil von 40% reduziert sich, soweit die dem Grundstückseigentümer an sich verbleibende 60 Prozent der künftigen Nettobaulandfläche nicht ausreichen sollte, dass jedes Kind des Grundstückseigentümers eine Nettobaulandfläche von 400/500 m²erhält (Regelung einmalig anwendbar)

  1. Flächen, die im nicht überplanten Innenbereich liegen und die Kriterien des § 35 BauGB erfüllen („Außenbereich im Innenbereich“), fallen ebenso unter diese Richtlinie.
  2. Die Gesamtkosten der Baulandentwicklung (Planung, Erschließungsanlagen, Ausgleichsmaßnahmen), inkl. sämtlicher notwendiger Gutachten, werden anteilig durch einen städtebaulichen Vertrag auf die Grundstückseigentümer/Innen umgelegt, soweit keine Beitragsbescheide/Ablösung erlassen werden.
  3. Die nach der Baulandumlegung zugeteilten privaten Grundstücke sind innerhalb von (……) Jahren mit einem Wohngebäude zu bebauen. Die Frist beginnt zu laufen mit der Bebaubarkeit des Grundstückes (Inkrafttreten des Bauleitplans, Abnahme Erschließungsarbeiten). Sie kann um bis zu einem Jahr verlängert werden, wenn die/der Grundstückseigentümer/in nachweist, dass das Bau Gebot aus finanziellen Gründen nicht innerhalb der vereinbarten Frist erfüllt werden kann. Das Bau Gebot sowie ein Verbot der Veräußerung der Bauplätze werden durch einen städtebaulichen Vertrag abgesichert. Für den Fall, dass die Bauplätze innerhalb der Frist nicht bebaut sind, erhält die Stadt ein Ankaufsrecht Der Ankaufswert des Grundstücks beträgt 90 Prozent des zum Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechtes gültigen Verkehrswertes.
    (Fristverlängerung bei Bauplätzen für Kinder z.B. Volljährigkeit des Kindes)

Sonstige Vertragsmodelle

Kommt ein Grundstücksankauf aus städtebaulichen oder sonstigen Gründen nicht in Betracht, kann anstelle des grundsätzlich von der
Stadt verfolgten Zwischenerwerbsmodells, auch ein Vertragsmodell zur Anwendung kommen.
Dies kommt insbesondere zum Tragen bei Fällen der Nachverdichtung bereits bestehenden Baurechts oder Konversion etwa von Gewerbeflächen zu Wohnbauland.
Neben der Verpflichtung zur Übernahme aller Planungs- und Entwicklungskosten, muss in einem städtebaulichen Vertrag gesichert werden, dass die Ziele der Wohnbaulandausweisung (Deckung des Wohnraumbedarfs von Bevölkerungsschichten mit Wohnraumversorgungsproblemen)

Welche Form der Wohnraumförderung im Einzelfall angewendet wird ist nach dem städtebaulichen Bedarf, den örtlichen Gegebenheiten in Kooperation mit dem Grundstücksbesitzer festzulegen.
In Betracht kommen hier eine Bindung von Eigentumswohnungen, die nur an an bestimmte Bevölkerungsgruppen veräußert werden dürfen
(Z,B nur Einheimische; Personen mit mittleren oder geringen Einkommen EOF)
Mitwohnungsbau (Belegung auch für diesen Personenkreis)
Die Stadt behält sich insoweit auch vor abweichend von den Einkommensgrenzen möglicher Fördermodelle den Kreis der Berechtigten festzulegen um den konkret sich stellenden Bedarf an Wohnbauland zu erfüllen

Baulandverwendung durch die Stadt Friedberg

Über die Verwendung der ins Eigentum der Stadt übergegangenen Grundstücksflächen entscheidet der Stadtrat nach Pflichtgmäßen Ermessen.
Die Stadt Friedberg wird die von ihr erworbenen Grundstücksflächen vorrangig für die Deckung des Wohnbedarfs von
Einkommensschwächeren und wenig begüterten Personen der örtlichen Bevölkerung , Bevölkerungsgruppen mit Wohnraumversorgungsproblemen, sowie für den Gemeinbedarf (Infrastruktureinrichtungen wie z.B Kindertagesstätten Sport und Freizeitanlagen) verwenden.

Auch eine Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht kommt zur Erfüllung der städtebaulichen Ziele in Betracht.
Damit kann insbesondere gesichert werden, dass Berechtigte ohne ausreichendes Vermögen zur Finanzierung eines Eigenheims über die langfristige Bindung des Erbbaurechts eigenen Wohnraum schaffen können.

Im Einzelfall wird die Verwendung der im Eigentum der Stadt Friedberg stehend Grundstücke durch Vergaberichtlinien festgelegt
(einheimischen Richtlinie, Richtlinie zur Vergab von Eigentumswohnungen, Richtlinie zur Vergabe von Mitwohnungen)